寫字樓租賃信息|寫字樓租賃經營可行性分析

更新時間:2020-10-28 來源:可行性報告 點擊:

【www.ovisionconsulting.com--可行性報告】


        

  一、寫字樓租賃市場

  大亞灣的企業主要集中分布在澳頭鎮、響水河一帶,中心區亦有少量企業設點,但外租外銷型寫字樓的供應則基本向澳頭傾斜,而且現有房源主要集合在安惠大道兩側。安惠寫字樓坐落在安惠大道盡頭,樓高12層。現6至9層為BSF中國有限公司承租;10至12層業主安惠公司計劃自用;1至2層為商業用房現已全面進駐銀行、餐飲等;3層也已出租過半,分別由歐德油儲、三菱麗陽和平安保險承租,年底前普萊克斯公司將占用剩余部分。安惠寫字樓作為本地唯一的國標級寫字樓,中央空調、冷熱水、消防安全監控等設施齊全,由假日酒店提供物業管理。業主對外租價為80元/㎡/月(含精裝修),綜合管理費為3元/㎡/月(不含空調使用費),檔次和收費均為本地之最,但因價格過高,除個別大型外資企業外還乏人問津。其他沿安惠大道可做寫字樓租賃的場所在檔次及價格上均差異不大,通常在20-30元/㎡/月(簡裝/精裝),辦公條件普遍比較簡陋,管理費也平均在0.6元/m2/月左右,目前出租狀況一般;新建的豐華大廈100至300㎡中小型辦公室租金為30-40元/㎡/月(簡裝/精裝),綜合管理費為3元/㎡/月,無中央空調、熱水等設施,停車場也不完善,正式開盤5個月來租售業績約近三分之一。

  二、租賃經營策略

  我公司擁有安惠寫字樓4層和5層的房產,單層建筑面積1262.84㎡,電梯間、洗手間已裝修。由于已經形成了本地最高檔寫字樓形象,加之數家大型外企在此辦公,故對高端客戶的吸引力較大。由于本地寫字樓租賃市場總體市道還較弱,新進入的企業特別是有實力的企業數量不大,而寫字樓的供應量還在持續增長,形勢不容樂觀。受南海石化項目帶動,一批中下游產業陸續來大亞灣考察,其中不乏世界級企業,但由于和中海殼牌的合作關系未確定,現階段設點進駐的可能性很小。因此預計近期難有大面積承租寫字樓的機會,租賃市場仍以中小企業為主。伴隨著大亞灣石化產業的發展,明年可能出現一些轉折性變化。南海石化項目在下半年投產運營,投資265億元的中海油煉油項目也要在上半年啟動建設。中海殼牌鏈條企業及中海油15套煉油裝置承包商會逐一正式落腳本地,屆時寫字樓的高端租賃市場預期看好,我公司也正積極與中海油等有關企業進行對接聯絡,爭取引進。我方的主要競爭對手是安惠公司。該公司是大亞灣假日酒店、公寓的業主,并擁有安惠寫字樓的大部分產權,現中海殼牌及其承包商、下游配套企業幾乎全部承租安惠公司的物業。對方已與石化企業系統建立了長期穩定的聯系且合作已久,有專業的市場營銷團隊和充足的開發經費,具備配套物業和經營資源,與之相比我方除價格外無其他優勢。明年上半年其主要租戶將撤離寫字樓和公寓,由于在時間上及雙方的目標客源接近,勢必與我方在市場爭奪方面正面交鋒,成為最大的威脅。寫字樓的營銷渠道主要有二個:自主經營和外包與代理結合。公司可投入人力物力自己尋找客戶,成本雖大但回報可觀,問題是與競爭對手相比處于信息劣勢;外包可利用外部資源,共享收益,創造的機會更多,但會降低單位回報率。通過前段時間的市場推廣,已與多家有意向承租寫字樓的客戶建立了聯系,包括中海油南海東部公司裂解汽油項目組、大亞灣財政局律師事務所、溫州四建工程公司等,每家需求面積在300㎡左右。我方正與大亞灣惠橋公司等一些機構探討有關合作或外包事宜,對方均有此意愿,但也對現在的市場狀況持謹慎態度,同時認為明年上半年形勢較好,春節后至五月份之前有大規模出租的可能,眼下主要應做好散戶租賃業務。現實存在的問題是未經分隔裝修的寫字樓不符合中小客戶的租賃要求,并且由于長期閑置不動,公司的4、5層房產已被物業管理人封閉,帶領客戶進入參觀極為不便。而帶有精裝修的寫字樓對大型高端企業也具有更強的吸引力,安惠公司投資1700萬元精裝修寫字樓和公寓引進中海殼牌和BSF公司即可作為佐證。因此急需進行寫字樓裝修,至少應將公共部位精裝修,其他部位簡單裝修。如能在今年底前完成裝修工程,將非常有利于把握機會,盤活寫字樓資產。
  
  三、成本與價格

  經測算,安惠寫字樓精裝修成本應在520元/㎡左右,包括空調、消防系統的布置改裝。按每層1250㎡計,單層投資約為65萬元。若只進行公共區域的精裝修,其他部位簡單裝修,則成本會

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